На смену дилетантам придут профессионалы


Автор: Роберт Кийосаки

Все взлеты неизбежно заканчиваются падениями.

Мы все помним кризис фондового рынка 2000 года, многие из нас помнят обвал рынка недвижимости после принятия в 1986 году закона о реформе налоговой системы. Сегодня многие люди предвидят новый кризис на рынке недвижимости.

К несчастью, несмотря на наше понимание взлетов и неизбежных падений, именно в разгар бума, дилетанты начинают скупать активы. И сегодня ажиотаж на рынке подготовил его возможный обвал, что осознают лишь единицы. В этой колонке я хочу поразмышлять о сложившейся ситуации, а в следующей посоветую, как лучше всего подготовиться к кризису.

Прозрение в супермаркете

Ранее я написал колонку, в которой предостерегал читателей, что бум на рынке недвижимости закончился. Как я увидел окончание бума? Мне открыл глаза обычный кассир в супермаркете.

Пробив чек на яблоки, брокколи и стейки, она протянула мне карточку своего нового агента недвижимости и предложила ей позвонить, если я надумаю вложить деньги в недвижимость. Не успев приехать домой, я сел писать эту колонку. Как говорил мой богатый папа: «Когда дилетанты лезут в профессионалы, дело погублено». Стоит ли говорить, что многие агенты недвижимости и инвесторы оставили нелестные отзывы

Я не уверен на 100%, в каком направлении сегодня движется рынок. Большинство экономистов прогнозируют стабильную экономику, но экономистам я не доверяю больше, чем новоиспеченным агентам недвижимости. Кажется, что большинство довольно тем, что инфляция находится под контролем, но когда я слышу о контроле инфляции, я начинаю думать о дефляции, а, как известно, дефляция в разы хуже, чем инфляция.

Горькая правда

Если говорить очень просто, то инфляция возникает, когда на рынке слишком много денег. И напротив, дефляция возникает, когда в обращении находится слишком мало денег. Дефляция приводит к снижению цен. Например, во время инфляции растут цены на недвижимость. А во время дефляции цена на недвижимость падает. Если цены на недвижимость начнут резко снижаться, то впереди нас ждет повторение 1986 года.

В 2005 году в своей колонке я писал, как я люблю кредит и кредитные карточки. Проблема в том, что таких как я — миллионы. Сегодня кредит на покупку дома может взять любой желающий.

Из этого следует, что сильная экономка, в условиях которой мы жили многие годы, была построена на деньгах дилетантов (наряду с деньгами профессиональных инвесторов), которые брали все больше и больше кредитов. Даже правительство США влезло в астрономические долги, чтобы вести войну, а потом восстанавливать Ирак и Афганистан, вместо того чтобы попытаться восстановить собственную страну. И горькая правда в том, что долги нужно возвращать

Надежное соотношение

На ближайшие несколько лет я бы посоветовал людям следить за соотношением своих выгодных и невыгодных кредитов, а также создавать ликвидные резервы в форме наличных, золота или серебра.

Выгодный кредит делает вас богатым. Примером выгодного кредита может служить ипотечный кредит на многоквартирный дом, которым я владею. Этот кредит будет выгодным, пока за счет арендных платежей я погашаю ипотечный кредит. Если жильцы перестанут платить аренду, мой кредит станет невыгодным.

У большинства людей невыгодные кредиты. Невыгодный кредит делает вас беднее. Я считаю ипотечный кредит на дом, в котором живу, невыгодным, потому что я его выплачиваю самостоятельно. К невыгодным кредитам также относятся кредиты на автомобили, задолженность по кредитным картам и другие формы потребительских кредитов.

Что касается нашего с Ким дома, то соотношение заемных средств к капиталу составляет 25%. Другими словами, сумма нашего долга составляет 25% от стоимости дома. К сожалению, этот показатель у многих людей равен 80% и даже больше. Это означает, что 80% стоимости их дома составляет долг, а их собственная доля всего-навсего 20%.

Что касается нашей инвестиционной недвижимости, то соотношение заемных средств к капиталу там еще выше. Для подстраховки мы делаем денежные резервы, чтобы покрыть расходы на недвижимость. Например, если съедут все жильцы и некому будет выплачивать наш ипотечный кредит и оплачивать другие расходы, с помощью ликвидных резервов (например, наличных, акций и облигаций), созданных для каждого объекта недвижимости, мы сможем оставаться собственниками на протяжении года. А вот у подавляющей массы дилетантов таких резервов попросту нет.

Кто станет жертвой дефляции?

В условиях дефляции может снизиться стоимость вашего дома. Если снизиться стоимость, то банк может сократить срок погашения кредита. Даже если вы регулярно вносили платежи и даже если вы опережаете график выплат, банк может потребовать досрочного погашения, если они посчитают, что стоимость имущества ниже суммы кредита.

Например, вы купили дом за $100 000, внесли за него 20% стоимости и взяли кредит на $80 000. Если наступает дефляция и стоимость вашего дома снижается до $70 000 (потому что все продают свои дома, чтобы избавиться от долгов), кредитор может потребовать незамедлительной выплаты $80 000.

В условиях дефляции настоящей ценностью будут обладать только наличные. Автомобили можно будет покупать за полцены, закроются дорогие рестораны, а люди потеряют работу. И все, кто имел дело с деньгами дилетантов, окажутся в трудном положении. Повторюсь: дефляция гораздо опасней инфляции.

Умные деньги, плохие времена

Обнадеживает то, что во время дефляции на рынок возвращаются умные деньги, поэтому кризисы — отличное время для умных инвесторов с умными деньгами. И вместо того чтобы слушать оптимистические прогнозы экономистов, вам следует избавиться от невыгодных кредитов и повысить долю собственных средств по отношению к заемным.

И самое главное — учитесь; если хотите быть профессионалом, вам нужно учиться. Я расскажу о том, что нужно изучать во второй части этой колонки. А пока запомните, что если придет дефляция и наступит рецессия, это не сильно отразиться на бедных. В основном пострадает зажиточный средний класс, который считал себя богатым, потому что их дома и ценные бумаги росли в цене.



Нужен совет?

Если вам сложно определиться с выбором, напишите нам на почту

Задать вопрос

Помочь найти?

Если вы не нашли то, что искали, воспользуйтесь поиском по магазину

Новинки 2019

Новогоднее обновление ассортимента уже здесь, на нашем сайте!

Смотреть новинки