• Полина
  • Лилия
  • Лена
  • Аня
Ежедневно с 10.00 до 20.00
менеджеры ответят на ваши вопросы

На смену дилетантам придут профессионалы

Автор: Роберт Кийосаки

Все взлеты неизбежно заканчиваются падениями.

Мы все помним кризис фондового рынка 2000 года, многие из нас помнят обвал рынка недвижимости после принятия в 1986 году закона о реформе налоговой системы. Сегодня многие люди предвидят новый кризис на рынке недвижимости.

К несчастью, несмотря на наше понимание взлетов и неизбежных падений, именно в разгар бума, дилетанты начинают скупать активы. И сегодня ажиотаж на рынке подготовил его возможный обвал, что осознают лишь единицы. В этой колонке я хочу поразмышлять о сложившейся ситуации, а в следующей посоветую, как лучше всего подготовиться к кризису.

Прозрение в супермаркете

Ранее я написал колонку, в которой предостерегал читателей, что бум на рынке недвижимости закончился. Как я увидел окончание бума? Мне открыл глаза обычный кассир в супермаркете.

Пробив чек на яблоки, брокколи и стейки, она протянула мне карточку своего нового агента недвижимости и предложила ей позвонить, если я надумаю вложить деньги в недвижимость. Не успев приехать домой, я сел писать эту колонку. Как говорил мой богатый папа: «Когда дилетанты лезут в профессионалы, дело погублено». Стоит ли говорить, что многие агенты недвижимости и инвесторы оставили нелестные отзывы

Я не уверен на 100%, в каком направлении сегодня движется рынок. Большинство экономистов прогнозируют стабильную экономику, но экономистам я не доверяю больше, чем новоиспеченным агентам недвижимости. Кажется, что большинство довольно тем, что инфляция находится под контролем, но когда я слышу о контроле инфляции, я начинаю думать о дефляции, а, как известно, дефляция в разы хуже, чем инфляция.

Горькая правда

Если говорить очень просто, то инфляция возникает, когда на рынке слишком много денег. И напротив, дефляция возникает, когда в обращении находится слишком мало денег. Дефляция приводит к снижению цен. Например, во время инфляции растут цены на недвижимость. А во время дефляции цена на недвижимость падает. Если цены на недвижимость начнут резко снижаться, то впереди нас ждет повторение 1986 года.

В 2005 году в своей колонке я писал, как я люблю кредит и кредитные карточки. Проблема в том, что таких как я — миллионы. Сегодня кредит на покупку дома может взять любой желающий.

Из этого следует, что сильная экономка, в условиях которой мы жили многие годы, была построена на деньгах дилетантов (наряду с деньгами профессиональных инвесторов), которые брали все больше и больше кредитов. Даже правительство США влезло в астрономические долги, чтобы вести войну, а потом восстанавливать Ирак и Афганистан, вместо того чтобы попытаться восстановить собственную страну. И горькая правда в том, что долги нужно возвращать

Надежное соотношение

На ближайшие несколько лет я бы посоветовал людям следить за соотношением своих выгодных и невыгодных кредитов, а также создавать ликвидные резервы в форме наличных, золота или серебра.

Выгодный кредит делает вас богатым. Примером выгодного кредита может служить ипотечный кредит на многоквартирный дом, которым я владею. Этот кредит будет выгодным, пока за счет арендных платежей я погашаю ипотечный кредит. Если жильцы перестанут платить аренду, мой кредит станет невыгодным.

У большинства людей невыгодные кредиты. Невыгодный кредит делает вас беднее. Я считаю ипотечный кредит на дом, в котором живу, невыгодным, потому что я его выплачиваю самостоятельно. К невыгодным кредитам также относятся кредиты на автомобили, задолженность по кредитным картам и другие формы потребительских кредитов.

Что касается нашего с Ким дома, то соотношение заемных средств к капиталу составляет 25%. Другими словами, сумма нашего долга составляет 25% от стоимости дома. К сожалению, этот показатель у многих людей равен 80% и даже больше. Это означает, что 80% стоимости их дома составляет долг, а их собственная доля всего-навсего 20%.

Что касается нашей инвестиционной недвижимости, то соотношение заемных средств к капиталу там еще выше. Для подстраховки мы делаем денежные резервы, чтобы покрыть расходы на недвижимость. Например, если съедут все жильцы и некому будет выплачивать наш ипотечный кредит и оплачивать другие расходы, с помощью ликвидных резервов (например, наличных, акций и облигаций), созданных для каждого объекта недвижимости, мы сможем оставаться собственниками на протяжении года. А вот у подавляющей массы дилетантов таких резервов попросту нет.

Кто станет жертвой дефляции?

В условиях дефляции может снизиться стоимость вашего дома. Если снизиться стоимость, то банк может сократить срок погашения кредита. Даже если вы регулярно вносили платежи и даже если вы опережаете график выплат, банк может потребовать досрочного погашения, если они посчитают, что стоимость имущества ниже суммы кредита.

Например, вы купили дом за $100 000, внесли за него 20% стоимости и взяли кредит на $80 000. Если наступает дефляция и стоимость вашего дома снижается до $70 000 (потому что все продают свои дома, чтобы избавиться от долгов), кредитор может потребовать незамедлительной выплаты $80 000.

В условиях дефляции настоящей ценностью будут обладать только наличные. Автомобили можно будет покупать за полцены, закроются дорогие рестораны, а люди потеряют работу. И все, кто имел дело с деньгами дилетантов, окажутся в трудном положении. Повторюсь: дефляция гораздо опасней инфляции.

Умные деньги, плохие времена

Обнадеживает то, что во время дефляции на рынок возвращаются умные деньги, поэтому кризисы — отличное время для умных инвесторов с умными деньгами. И вместо того чтобы слушать оптимистические прогнозы экономистов, вам следует избавиться от невыгодных кредитов и повысить долю собственных средств по отношению к заемным.

И самое главное — учитесь; если хотите быть профессионалом, вам нужно учиться. Я расскажу о том, что нужно изучать во второй части этой колонки. А пока запомните, что если придет дефляция и наступит рецессия, это не сильно отразиться на бедных. В основном пострадает зажиточный средний класс, который считал себя богатым, потому что их дома и ценные бумаги росли в цене.


© Все права на тексты, фотографии, изображения и дизайн сайта защищены.

ООО «Техпро» , ИНН 7718805565, ОГРН 1107746368300

Телефон: +7 (950) 288-46-75